Brüt ve Net Metrekare Farkı: İlanda ve Tapuda Nasıl Okunur?

Net metrekare, bir dairenin duvarları arasında kalan temiz kullanım alanıdır; brüt metrekare duvarları da içine alan, dış hatlarla çevrili alandır; genel brüt ise buna ortak alanlardan düşen payı ekler. Aralarındaki ilişki net = brüt × oran formülüyle kurulur; mevzuatta sabit bir oran yoktur. Örneğin %80 varsayımıyla 120 m² brüt bir daire 96 m² net olur.

Bu rehber, emlak ilanlarında ve resmî belgelerde karşınıza çıkan üç-dört farklı metrekare rakamının ne anlama geldiğini, hangisinin hangi belgede yer aldığını ve iki ilanı adil biçimde nasıl karşılaştırabileceğinizi anlatır. Odaların ölçüsünden alan bulmak için metrekare hesaplama aracı işinizi kolaylaştırır; bu yazı ise o sonuçları ilan ve belge diliyle nasıl eşleştireceğinizi gösterir.

Brüt ve Net Metrekare Nedir? Resmî Tanımlar

Türkiye'de bu kavramların resmî tanımı, uygulama imar planı bulunan alanlarda geçerli olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 4'üncü maddesinde yer alır. Yönetmelik dört ayrı alan tanımlar ve hepsi "bağımsız bölüm" kavramına bağlıdır. Bağımsız bölüm, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu olan bölümdür; günlük dilde daire, dükkân ya da ofis dediğimiz birimdir. Emlak ilanlarındaki "brüt" ve "net" kelimeleri çoğu zaman bu tanımlara dayanır, ancak ilan metni hangi tanımın kullanıldığını her zaman söylemez. Bu yüzden önce dört tanımı ayırmak gerekir.

• Bağımsız bölüm net alanı: İçeriden bağlantılı piyesleriyle birlikte, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Kolonlar, bacalar, ışıklıklar, eşikler ve 2,5 cm'yi geçmeyen sıva payları bu alana girmez.
• Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları ve galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alandır. Dış cephe dışındaki duvarlarda sınır, duvarın orta aksıdır.
• Bağımsız bölüm toplam brüt alanı: Brüt alana, o bölüme ait eklenti ya da eklentilerin (örneğin bodrumdaki depo) brüt alanı eklenerek bulunur.
• Bağımsız bölüm genel brüt alanı: Toplam brüt alana, ortak alanlardan bağımsız bölüme düşen payların eklenmesiyle hesaplanır.

Bu sıralama aslında bir merdiven gibidir: her basamak bir öncekinin üzerine yeni bir kalem ekler. En küçük rakam net alan, en büyük rakam genel brüt alandır. İlanda "brüt" diye yazılan sayının bazen bağımsız bölüm brüt alanını, bazen de ortak alan payı eklenmiş genel brüt alanı kastetmesi, karşılaştırmalarda sık görülen bir karışıklık kaynağıdır.

Net alana neler girmez?

Yönetmelik, net alanın dışında kalan kalemleri tek tek sayar. Bu liste, kendi ölçümünüz ile belgedeki net alan arasındaki küçük farkları anlamanıza yardım eder. Aşağıdakiler net alana dahil edilmez:

• Kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar
• Bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası
• Merdivenlerin altında yüksekliği 1,80 metreden az olan yerler
• Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık mekânlar
• Bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar

Bu listedeki balkon maddesi, en sık sorulan sorulardan birinin de cevabıdır: yönetmelik tanımına göre balkon net alana girmez. Dolayısıyla balkonu büyük bir dairenin net alanı, aynı dış ölçülere sahip balkonsuz bir daireden daha küçük görünebilir; balkon alanı ayrıca belirtilmelidir.

Ortak alan payı ve arsa payı aynı şey değildir

Ortak alanlar, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4'üncü maddesinde sayılan ortak yerlerdir: temeller ve ana duvarlar, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, sığınaklar, çatılar ve benzerleri. Genel brüt alan hesabında bu yerlerin bir kısmı her bağımsız bölüme pay olarak eklenir. Her bağımsız bölümün genel brüt alanı onaylı projede gösterilir; ilanlar bu ayrıntıyı her zaman vermez.

Arsa payı ise bir alan ölçüsü değildir. Kanunun 3'üncü maddesine göre arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır ve tapuda kesir olarak gösterilir. Bu nedenle tapuda gördüğünüz arsa payını metrekareye çevirmeye ya da dairenin kullanım alanıyla karşılaştırmaya çalışmak yanlış sonuç verir. Arsa payı, aynı binadaki iki dairenin göreli payını gösterir; dairenin kaç metrekare olduğunu göstermez.

Brüt Metrekareden Net Metrekare Nasıl Hesaplanır?

Brüt ile net arasındaki ilişkiyi tek bir sayıyla, net/brüt oranıyla ifade edebilirsiniz. Oran, net alanın brüt alana bölünmesiyle bulunur ve 0 ile 1 arasında bir değerdir; yüzde olarak da yazılabilir. Önemli nokta şudur: mevzuat bu oran için sabit bir değer belirlemez. Oran projeden projeye değişir. Duvar kalınlığı, kolon sayısı, balkon ve eklentilerin hesaplanma biçimi ve kullanılan brüt tanımı sonucu etkiler. Bu yüzden aşağıdaki formüllerde oran her zaman ya belgeden hesaplanan gerçek bir değerdir ya da açıkça "varsayım" olarak belirtilmiş bir değerdir.

1. Belgedeki net ve brüt alanı bulun; ikisi de varsa oranı net ÷ brüt ile hesaplayın. 96 m² net ve 120 m² brüt için oran 96 ÷ 120 = %80'dir.
2. Yalnızca brüt alan biliniyorsa net alanı brüt × oran ile tahmin edin. 120 m² brüt ve %80 oran varsayımıyla 120 × 0,80 = 96 m² net bulunur.
3. Yalnızca net alan biliniyorsa brüt alanı net ÷ oran ile tahmin edin. 96 m² net ve %80 oran için 96 ÷ 0,80 = 120 m² brüt bulunur.
4. Genel brüt alan gerekiyorsa toplam brüt alana ortak alan payını ekleyin. 112 m² toplam brüt ve 13 m² ortak alan payı için 112 + 13 = 125 m² genel brüt bulunur.
5. Sonucu yuvarlamadan önce hangi brüt tanımını kullandığınızı not edin; aynı daire için oran, paydaya göre farklı çıkar.

Beşinci adımın neden önemli olduğunu bir örnekle görebilirsiniz. Net alanı 90 m², bağımsız bölüm brüt alanı 104 m², bir depo eklentisiyle toplam brüt alanı 104 + 8 = 112 m² ve ortak alan payıyla genel brüt alanı 125 m² olan bir daire düşünün. Bu dairenin net/brüt oranı bağımsız bölüm brüt alanına göre %86,54'tür. Toplam brüt alana göre oran %80,36, genel brüt alana göre ise %72'dir. Üç oran da doğrudur, ama farklı soruların cevabıdır. İki ilanı karşılaştırırken aynı paydayı kullanmazsanız elmayla armudu kıyaslamış olursunuz.

Farkı yüzde olarak ifade ederken de dikkatli olun. 120 m² brüt ve 96 m² net arasındaki 24 m²'lik fark, brüt alana göre %20, net alana göre ise %25'tir. "Brüt, netten %25 büyük" ile "net, brütten %20 küçük" cümleleri aynı daireyi anlatır. Hangi tabana göre yüzde aldığınızı kontrol etmek için bir sayının diğerinin yüzde kaçı olduğunu hesaplayan araç pratik bir yardımcıdır.

Varsayımsal Oranlarla Brüt–Net Dönüşüm Tablosu

Aşağıdaki tablolar, belgede yalnızca tek bir rakam bulunduğunda ölçek fikri edinmeniz için hazırlandı. Oranlar (%70, %75, %80 ve %85) bir piyasa ortalaması ya da yasal bir değer değildir; yalnızca hesap örneği olarak seçilmiş varsayımlardır. Kendi dairenizin oranını bilmiyorsanız tablodaki sütunları bir aralık olarak okuyun ve kesin değeri onaylı projeden alın. Değerler virgülden sonra en fazla iki basamağa yuvarlandı.

Ters yönde, yani net alandan brüt alanı tahmin ederken bölme işlemi yapılır ve sonuçlar küsuratlı çıkar. Örneğin 80 m² net bir daire, %75 varsayımıyla 106,67 m² brüt, %85 varsayımıyla 94,12 m² brüt eder. İki varsayım arasındaki 12,55 m²'lik fark, oranı bilmeden yapılan tahminin ne kadar geniş bir aralığa yayıldığını gösterir.

İki İlanı Karşılaştırmak: Örnek Hesaplar

Ev ararken en sık yapılan şey, ilanlardaki büyük rakamları yan yana koymaktır. Oysa bir ilan brüt, diğeri net, üçüncüsü genel brüt yazıyorsa bu rakamlar doğrudan karşılaştırılamaz. Aşağıdaki üç ilan kurgusaldır; amaç, rakamları ortak bir paydaya, yani net alana indirmenin yöntemini göstermektir. Her ilan için belgede yazan net alanı bulduk ve ilandaki rakamın yüzde kaçına karşılık geldiğini hesapladık.

İlanlardaki rakamlara bakınca en büyük daire C gibi görünür, ama net alana indirildiğinde sıralama değişir: B (95 m²), C (90 m²) ve A (88 m²). B ilanında brüt alan yazmadığı için onu diğerleriyle aynı dilde ifade etmek isterseniz bir varsayım yapmanız gerekir; %80 oranla B'nin brüt karşılığı 95 ÷ 0,80 = 118,75 m² olur. Bu tahmini yalnızca karşılaştırma için kullanın; satıcıdan ya da belgeden gerçek brüt alanı istemek her zaman daha doğrudur.

Karşılaştırmayı adil kılan kural basittir: hepsini aynı alan türüne çevirin ve bunu yaparken mümkün olduğunca belgedeki gerçek net alanı kullanın. Net alanı bilinmeyen bir ilanı, oranı tahmin ederek "kazanan" ilan ilan etmek, tablodaki varsayım aralığı kadar yanılma payı taşır.

Metrekare Fiyatı: Net mi Brüt mü?

İlanlarda sık görülen "metrekare fiyatı" ifadesi de hangi alana bölündüğüne göre değişir. Aynı toplam fiyatı daha büyük bir sayıya (brüt) bölerseniz birim fiyat düşük, daha küçük bir sayıya (net) bölerseniz yüksek çıkar. Bu bir piyasa bilgisi değil, basit bir aritmetik sonuçtur: net birim fiyat, brüt birim fiyatın tam olarak 1 ÷ oran katıdır. Toplam fiyatı F olan, 120 m² brüt ve 96 m² net bir dairede brüt birim fiyat F ÷ 120, net birim fiyat F ÷ 96'dır; ikincisi birincisinin 120 ÷ 96 = 1,25 katıdır, yani %25 daha yüksektir.

Bu tablo iki pratik sonuç verir. Birincisi, iki ilanın metrekare fiyatını karşılaştırmadan önce ikisinin de aynı alan türüne bölündüğünden emin olmalısınız. İkincisi, toplam fiyatları aynı olan iki dairede, kullanım alanı açısından hangisinin daha pahalı olduğunu net alanlar belirler. Yukarıdaki örnekte A, B ve C'nin toplam fiyatı aynı olsaydı, A'nın net birim fiyatı B'ninkinin 95 ÷ 88 = 1,0795 katı, C'ninki ise 95 ÷ 90 = 1,0556 katı olurdu. İlanlardaki rakamlar ise farklı bir sıralama düşündürürdü.

Balkon, Teras ve Eklentiler Hesaba Nasıl Girer?

Yönetmelik balkonu, en az bir dış cephesi açık, bağlı olduğu oda ya da mutfağın kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanlarıyla ayrılmış alan olarak tanımlar. Yukarıda gördüğünüz gibi balkonlar, teraslar ve kat bahçeleri net alana girmez. Balkonu kapatılmış bir dairede bu ayrım pratikte bulanıklaşabilir; ancak belgelerdeki net alan, projedeki tanıma göre hesaplanır, sonradan yapılan değişikliklere göre değil. Bu nedenle kendi ölçümünüzle belgedeki net alan arasında balkon kadar fark görürseniz şaşırmayın.

Eklentiler ise bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme ait olan yerlerdir: bodrum katta size ayrılmış bir depo ya da kömürlük buna örnektir. Eklentinin brüt alanı toplam brüt alana eklenir, net alanı da ayrıca hesaplanır; ama bağımsız bölümün net alanına katılmaz. İlanda "depo dahil 112 m²" gibi bir ifade görürseniz, bu rakamın eklentiyi de içeren toplam brüt alan olabileceğini düşünün.

Sıkça karıştırılan bir başka konu da yönetmeliğin 22'nci maddesindeki %20 sınırıdır. Bu maddeye göre açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla katlar alanına, yani emsal hesabına dahil edilmez. 90 m² net alanlı bir daire için bu sınır 90 × 0,20 = 18 m²'dir. Bu kural binanın ne kadar inşaat alanı yapabileceğiyle ilgilidir; dairenin satışta brüt mü net mi yazılacağını düzenlemez. Emsal hesabını, ilan ya da sözleşmedeki alanla karıştırmamak gerekir.

Not: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, uygulama imar planı bulunan alanları kapsar. İmar planı olmayan yerlerde ve eski yapılarda farklı kurallar uygulanmış olabilir; bu durumda alanları yapının kendi proje ve ruhsat belgelerinden kontrol edin.

Hangi Belgede Hangi Metrekare Yazar?

Brüt ve net alanın asıl kaynağı ilan değil, belgedir. Yönetmeliğin 57'nci maddesi, ruhsat eki onaylı mimari projede her bağımsız bölüm için net alanın, eklenti net alanının, brüt alanın, eklenti brüt alanının, genel brüt alanın ve toplam brüt alanın gösterilmesini zorunlu tutar. Yani aradığınız bütün rakamlar bir arada, onaylı projede bulunur. Yapı kullanma izin belgesi (iskân) ise yapının ruhsat eki projelere uygun olarak tamamlandığını gösteren ve kullanımına izin veren onaylı belgedir; alanları kontrol ederken projeyle birlikte okunur.

Henüz inşa edilmekte olan ya da bedeli önceden ödenen konutlarda, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ek bir güvence getirir. Yönetmeliğin 5'inci maddesine göre sözleşmeden en az bir gün önce verilen ön bilgilendirme formunda, 7'nci maddesine göre de sözleşmenin kendisinde bağımsız bölümün net ve brüt alanlarının yazılması zorunludur. Bu düzenleme, alanların imar mevzuatındaki tanımlara göre belirlenmesini öngörür.

Tapu kaydında hangi alan bilgisinin yer aldığı, kaydın düzenlendiği döneme ve taşınmazın türüne göre değişebilir. Tapudaki bir rakamın parsele mi, bağımsız bölüme mi ait olduğundan ya da brüt mü net mi olduğundan emin değilseniz, kaydı ilgili tapu müdürlüğüne sormanız en güvenli yoldur. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu konudaki resmî başvuru adresidir.

Kendi Ölçümünüzle Net Alanı Kontrol Etmek

Belgeye ulaşamadığınız ya da belgedeki rakamı doğrulamak istediğiniz durumlarda odaları tek tek ölçüp toplayabilirsiniz. Metrekare, SI temel birimi metreden türetilen alan birimidir; bu yüzden ölçüleri metreyle almak hesabı en sade hâle getirir. Bu yöntem size yaklaşık bir net alan verir; çünkü duvar diplerindeki sıva, kolon çıkıntıları ve gömme dolap boşlukları gibi ayrıntılar ölçümü birkaç metrekare oynatabilir. Her mekânın enini ve boyunu metre cinsinden ölçün, çarpın ve toplayın. Düzgün dikdörtgen olmayan odaları parçalara bölün; her parçanın alanını metrekare hesaplama aracıyla bulup toplamak hata riskini azaltır.

Bu örnekte odaların toplamı 62,7 m²'dir. İlanda "65 m² net" yazıyorsa aradaki 2,3 m²'lik fark, ölçülmeyen küçük alanlardan ve ölçüm hassasiyetinden kaynaklanabilir; ölçümünüz ilandaki net alanın %96,5'ine denk gelir. Fark onlarca metrekareye çıkıyorsa, ilandaki rakamın büyük ihtimalle brüt ya da genel brüt olduğunu düşünüp belgeyi isteyin. Ölçüleriniz fit ya da inç cinsindense önce uzunluk dönüştürücü ile metreye çevirin; yurt dışı ilanlarındaki fit kare değerleri için metrekareden fit kareye hesaplama rehberi ayrıntılı bir yol gösterir.

Sık Yapılan Hatalar

• Brüt ile neti aynı saymak: 120 m² brüt bir daire, %80 varsayımıyla 96 m² net olur; aradaki 24 m² kullanım alanı değildir.
• Brüt ile genel brütü karıştırmak: Toplam brüt alanı 112 m² olan bir dairenin genel brüt alanı, 13 m² ortak alan payıyla 125 m² olabilir. İki ilanın "brüt" rakamını karşılaştırmadan önce hangisinin genel brüt olduğunu sorun.
• Yüzdeyi yanlış tabana göre almak: 24 m²'lik fark brüt alana göre %20, net alana göre %25'tir. "Brütten %20 düş" ile "nete %20 ekle" aynı sonucu vermez: 96 × 1,20 = 115,2 m², 120 değil.
• Arsa payını metrekare sanmak: Arsa payı değer oranlı bir kesirdir; dairenin kullanım alanını göstermez.
• Balkonu net alana katmak: Yönetmelik tanımında balkon, teras ve kat bahçesi net alana girmez; bunları ayrı bir satır olarak değerlendirin.
• Oranı sabit sanmak: Mevzuatta sabit bir net/brüt oranı yoktur. 80 m² net bir daire, %75 varsayımıyla 106,67 m², %85 varsayımıyla 94,12 m² brüt eder; tahmin aralığı geniştir.
• Metrekare fiyatlarını farklı paydalarla kıyaslamak: %80 oranlı bir dairede net m² fiyatı, brüt m² fiyatının 1,25 katıdır. Biri brüte, diğeri nete bölünmüş iki fiyat karşılaştırılamaz.

İlgili Hesaplama Araçları

• Metrekare hesaplama: Oda ya da arsa ölçülerinden alanı bulur, sonucu dönüm, hektar ve fit kare gibi birimlere çevirir. Brüt–net oranını kendisi hesaplamaz; oranı bu rehberdeki formülle siz uygularsınız.
• Yüzde hesaplama: Net alanın brütün yüzde kaçı olduğunu ya da iki ilan arasındaki yüzde farkı bulmak için kullanılır.
• Uzunluk dönüştürücü: Fit, inç ya da santimetre ölçüleri metreye çevirir; alanı hesaplamadan önce birimleri eşitlemenizi sağlar.
• Metrekareden fit kareye hesaplama: Yabancı ilanlardaki fit kare değerlerini metrekareye çevirmeyi örneklerle anlatır.

Kaynaklar ve Son Kontrol

Bu rehberdeki tanımlar aşağıdaki resmî metinlerden alındı ve Ekim 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel hâlleriyle karşılaştırıldı:

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Resmî Gazete 3/7/2017, sayı 30113): md. 4 tanımlar, md. 22 emsale dahil edilmeyen alanlar, md. 57 projede gösterilecek alanlar
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: md. 2 bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer tanımları, md. 3 arsa payı, md. 4 ortak yerler
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete 27/11/2014, sayı 29188): md. 5 ve 7
• BIPM, SI temel birimleri: metrekare, SI temel birimi metreden türetilen alan birimidir
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: tapu kayıtlarıyla ilgili resmî başvuru adresi

Tablolardaki ve örneklerdeki tüm sayılar aynı formüllerle yeniden hesaplandı ve virgülden sonra en fazla iki basamağa yuvarlandı. Net/brüt oranları (%70–%90) yalnızca hesap örneği için seçilmiş varsayımlardır; bir piyasa ortalaması ya da yasal değer değildir. Örnek ilanlar kurgusaldır ve hiçbir fiyat bilgisi içermez. Hesaplama yöntemimizi ve düzeltme politikamızı nasıl hesaplıyoruz sayfasında bulabilirsiniz.

Görseller: Boş oturma odası fotoğrafı, Paulo O, "Mostly Empty Living Room", CC BY 2.0 lisansıyla kullanılmış, kırpılıp yeniden boyutlandırılmıştır. Kapak ve balkonlu bina fotoğrafları CC0 lisanslıdır.

Bu rehber yalnızca alan kavramlarını ve aralarındaki aritmetiği anlatır; hukuki ya da gayrimenkul danışmanlığı değildir. Alım, satım ya da kiralama kararından önce tapu kaydını ilgili tapu müdürlüğünden, proje ve iskân bilgilerini ilgili belediyeden doğrulayın ve gerekirse bir uzmanın değerlendirmesine başvurun.